Nieruchomości w fundacji rodzinnej – najem, najem krótkoterminowy i sprzedaż

Mieszkania na wynajem, lokale usługowe, hale, grunty czy całe budynki komercyjne bardzo często stanowią istotną część majątku rodzinnego. Naturalnie pojawia się więc pytanie, czy warto przenieść je do fundacji rodzinnej. Podatkowo może być to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Fundacja może wynajmować własne nieruchomości, a dochód z takiego najmu może być akumulowany bez bieżącego CIT. Może również sprzedać nieruchomość i nie zapłacić podatku od dochodu ze sprzedaży.

Nie oznacza to jednak, że każda działalność związana z nieruchomościami jest w fundacji neutralna podatkowo. Inaczej wygląda zwykły najem osobie trzeciej, inaczej wynajem hali spółce należącej do fundatora, jeszcze inaczej apartament wynajmowany turystom przez Booking lub Airbnb. Osobnym problemem jest również zakup nieruchomości z założeniem jej późniejszej sprzedaży. To właśnie w tych miejscach powstało najwięcej sporów z fiskusem.

Zwykły najem nieruchomości jest jednym z najbardziej naturalnych zastosowań fundacji

Art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej wprost pozwala fundacji prowadzić działalność polegającą na najmie, dzierżawie lub udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie. Fundacja może więc być właścicielem mieszkania, biurowca, hali magazynowej czy lokalu handlowego i pobierać z tego tytułu czynsz. Jeżeli działalność mieści się w ustawowym katalogu, fundacja korzysta co do zasady ze zwolnienia z CIT.

Po wniesieniu nieruchomości do fundacji czynsz trafia bezpośrednio do fundacji. Jeżeli najem spełnia warunki zwolnienia, dochód może pozostać w fundacji bez bieżącego CIT i zostać przeznaczony np. na zakup kolejnej nieruchomości albo innych aktywów. Podatek pojawia się zasadniczo dopiero wtedy, gdy fundacja zaczyna przekazywać środki beneficjentom.

Wynajem własnej spółce to inne zasady opodatkowania

To jeden z najważniejszych wyjątków, na który należy zwrócić szczególną uwagę.  Wyobraźmy sobie popularną strukturę – fundacja rodzinna jest właścicielem hali, a hala jest wynajmowana spółce operacyjnej należącej do fundacji albo członków rodziny. Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda prawidłowo. Najem został przecież wprost wskazany w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej.

Problem pojawia się w art. 6 ust. 8 ustawy o CIT. Przepis wyłącza zwolnienie fundacji m.in. w przypadku przychodów z najmu składników majątku, jeżeli służą one prowadzeniu działalności przez fundatora, beneficjenta albo odpowiedni podmiot powiązany.

Załóżmy więc, że fundacja posiada halę produkcyjną i wynajmuje ją za rynkowe 50 000 zł miesięcznie spółce z o.o., której wspólnikami są fundator i beneficjenci fundacji. Spółka wykorzystuje halę do produkcji. W takim przypadku najem nadal pozostaje działalnością dozwoloną dla fundacji. Nie oznacza to więc 25% CIT właściwego dla działalności wykraczającej poza art. 5. Fundacja traci jednak zwolnienie podatkowe w odniesieniu do tego dochodu i rozlicza go według stawki 19% CIT.

Dyrektor KIS potwierdził taki mechanizm m.in. w interpretacjach z 1 kwietnia 2026 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.69.2026.2.END oraz z 5 maja 2026 r., nr 0111-KDIB1-2.4010.66.2026.1.END. Fundacja rodzinna nie może przy tym korzystać z obniżonej 9% stawki CIT.

Powyższe prowadzi do ważnego praktycznego wniosku – nieruchomość wynajmowana osobom trzecim może generować dochód zwolniony z CIT, podczas gdy dokładnie ta sama nieruchomość wynajęta rodzinnej spółce operacyjnej może generować 19% CIT. Co istotne, zapłacony z tego tytułu 19% CIT może następnie pomniejszyć 15% CIT należny przy wypłacie świadczeń beneficjentom, na zasadach określonych w art. 24q ust. 8 ustawy o CIT.

Wynajem beneficjentowi na cele prywatne może być neutralny

Jeżeli fundacja wynajmuje nieruchomość beneficjentowi na jego prywatne potrzeby, a czynsz został ustalony na poziomie rynkowym, transakcja jest co do zasady traktowana tak samo jak zwykły najem osobie trzeciej. Fundacja uzyskuje przychód z dozwolonej działalności, a sama okoliczność, że najemcą jest beneficjent, nie powoduje powstania ukrytego zysku ani świadczenia.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy nieruchomość zostaje udostępniona beneficjentowi nieodpłatnie. Jeżeli takie korzystanie wynika ze statutu fundacji i przysługuje mu jako beneficjentowi, wartość tej korzyści może być traktowana jako świadczenie na jego rzecz i podlegać zasadom opodatkowania właściwym dla świadczeń fundacji rodzinnej.

A co z Airbnb i Bookingiem?

Najem krótkoterminowy był jednym z najbardziej spornych tematów od początku funkcjonowania fundacji rodzinnych. Organy podatkowe przez długi czas twierdziły, że wynajęcie apartamentu na kilka dni nie jest „najmem” w rozumieniu art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Ich zdaniem jest to raczej usługa zakwaterowania zbliżona do działalności hotelarskiej.

Skutek takiej kwalifikacji prowadził do kwalifikacji najmu krótkoterminowego, jako działalności niedozwolonej, opodatkowanej  25% CIT.  Podejście to zaczęło być jednak kwestionowane przez sądy administracyjne, a najważniejsze znaczenie ma obecnie wyrok NSA z 16 stycznia 2026 r., II FSK 1136/24.

NSA uznał, że sam krótki okres korzystania z nieruchomości nie przesądza o wyjściu poza dozwoloną działalność fundacji. Art. 5 ust. 1 pkt 2 obejmuje bowiem nie tylko najem i dzierżawę, ale również udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie i nie uzależnia tej działalności od minimalnego czasu trwania umowy. Oznacza to, że sam fakt wynajmowania apartamentu na kilka dni lub tygodni nie powinien prowadzić do 25% CIT. Większe ryzyko pojawia się dopiero wtedy, gdy model zaczyna przypominać klasyczną działalność hotelarską i obejmuje rozbudowane usługi dodatkowe.

Gdzie przebiega granica pomiędzy najmem a działalnością hotelową?

Wyrok NSA rozwiązuje przede wszystkim problem samej długości pobytu. Nie oznacza natomiast, że fundacja może bez ograniczeń prowadzić hotel. Jeżeli model polega zasadniczo na oddaniu własnego lokalu do czasowego korzystania, zastosowanie art. 5 jest uzasadnione. Inaczej może wyglądać kwalifikacja działalności, w której fundacja zaczyna świadczyć cały pakiet usług dodatkowych – np.:

– prowadzi całodobową recepcję,

– zapewnia wyżywienie,

– organizuje transport i wycieczki,

– świadczy regularne usługi sprzątania podczas pobytu,

– oferuje rozbudowane usługi dodatkowe typowe dla hotelu lub resortu.

W takiej sytuacji działalność taka może zostać uznana za działalność niedozwoloną. Nie każda obsługa apartamentu automatycznie prowadzi oczywiście do takiego skutku. Sprzątnięcie mieszkania między pobytami czy obsługa rezerwacji są naturalnie związane z wynajmem. Im bardziej jednak model zaczyna przypominać przedsiębiorstwo hotelarskie, tym większej ostrożności wymaga kwalifikacja.

Fundacja może sprzedać nieruchomość, ale znaczenie ma cel jej nabycia

Drugim znaczącym obszarem sporu jest sprzedaż nieruchomości. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej pozwala fundacji zbywać mienie, ale mienie nie może zostać nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Fundacja nie powinna więc działać jak klasyczny deweloper albo przedsiębiorca zajmujący się handlem nieruchomościami.

Przykładowo model:

fundacja kupuje mieszkania → remontuje → po kilku miesiącach sprzedaje z marżą → kupuje kolejne

jest podatkowo zupełnie inną sytuacją niż:

fundacja kupuje budynek jako długoterminową inwestycję → przez wiele lat go wynajmuje → po pewnym czasie sprzedaje i reinwestuje kapitał.

W pierwszym przypadku bardzo łatwo wykazać, że nieruchomość została nabyta właśnie w celu jej dalszej sprzedaży. W drugim nieruchomość przez lata realizuje swój własny cel inwestycyjny – generuje czynsz.

Przy zakupie można zakładać, że nieruchomość kiedyś zostanie sprzedana

To bardzo ważna kwestia, którą w 2026 r. rozstrzygnął NSA. Fundacja planowała kupić lokale mieszkalne, wynajmować je przez około 10 lat, a następnie sprzedać. KIS uznał, że skoro już przy zakupie fundacja zakłada późniejszą sprzedaż, nieruchomość została nabyta w celu dalszego zbycia. NSA nie zgodził się z takim podejściem. W wyroku z 18 lutego 2026 r., II FSK 1010/25, sąd zwrócił uwagę na słowo „wyłącznie”. Zakaz dotyczy bowiem mienia nabytego wyłącznie w celu dalszego zbycia, więc jeżeli nieruchomość została nabyta po to, aby przez wiele lat generować dochody z najmu, a dopiero później ma zostać sprzedana, jej celami inwestycyjnymi jest najem i późniejsze zbycie. NSA uznał więc, że taka działalność mieści się w art. 5 ustawy, a sprzedaż może korzystać ze zwolnienia CIT.

Fundacja nie musi więc zakładać, że nieruchomość ma być trzymana „na zawsze”. Normalnym elementem zarządzania portfelem inwestycyjnym jest również decyzja o sprzedaży aktywa, którego dalsze utrzymywanie przestaje być opłacalne.

Dokumenty mogą zdecydować o 0% albo 25% CIT

Załóżmy, że fundacja kupuje budynek za 5 mln zł i sprzedaje go trzy lata później. Sama długość posiadania nie rozstrzyga kwestii zwolnienia z podatku.  Znaczenie będzie miało m.in. dlaczego budynek został kupiony, co działo się z nim pomiędzy zakupem a sprzedażą, czy rzeczywiście był oferowany i wykorzystywany w najmie, czy fundacja ponosiła koszty związane z jego długoterminowym utrzymaniem oraz kiedy pojawiła się decyzja o sprzedaży i dlaczego została podjęta.

Dlatego w większych strukturach nieruchomościowych warto dokumentować strategię inwestycyjną fundacji. Pomocne mogą być uchwały organów fundacji, biznesplany, założenia dotyczące oczekiwanej stopy zwrotu z czynszu, umowy najmu, dokumentacja remontów i modernizacji oraz późniejsza uchwała wskazująca gospodarcze przyczyny wyjścia z inwestycji.

Przy dużych budynkach może pojawić się jeszcze podatek od przychodów z budynków

Zwolnienie fundacji rodzinnej z bieżącego CIT nie powoduje automatycznie, że nieruchomość nie generuje żadnego podatku dochodowego. Przy budynkach oddanych w całości lub części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo podobnej może znaleźć zastosowanie podatek od przychodów z budynków z art. 24b ustawy o CIT.  Jego stawka wynosi 0,035% podstawy opodatkowania miesięcznie, a konstrukcja podatku przewiduje ustawowy próg 10 mln zł wartości budynków.

Podsumowanie

Nieruchomości mogą bardzo dobrze wpasowywać się w zasady działania fundacji rodzinnej, szczególnie jeżeli mają być długoterminowo utrzymywane, wynajmowane, a uzyskiwany czynsz reinwestowany.

Nie można jednak sprowadzać całej analizy do stwierdzenia, że „najem w fundacji jest zwolniony z CIT”. Najem spółce powiązanej może oznaczać 19% CIT. Najem krótkoterminowy ma dziś mocne wsparcie w orzecznictwie NSA, ale nadal jest kwestionowany przez KIS. Sprzedaż nieruchomości może pozostać zwolniona, jeżeli aktywo nie zostało nabyte wyłącznie w celu odsprzedaży, jednak właśnie pierwotny cel inwestycji pozostaje jednym z głównych pól sporu z organami.

Dlatego przy większym portfelu nieruchomości warto od początku zaprojektować sposób ich wykorzystania, relacje z podmiotami powiązanymi i docelowy horyzont inwestycji. To te elementy, a nie samo formalne przeniesienie własności do fundacji, w praktyce decydują o podatkowej efektywności całej struktury.