Wynajem wielu mieszkań a działalność gospodarcza – czy liczba lokali ma znaczenie?

Wynajmowanie kilku, kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu mieszkań nie oznacza automatycznie konieczności założenia działalności gospodarczej. Przepisy nie określają liczby nieruchomości, po której przekroczeniu najem prywatny staje się najmem firmowym. Nie przesądza o tym również sama wysokość osiąganych przychodów ani korzystanie z profesjonalnego zarządcy.

Potwierdza to najnowsza praktyka Dyrektora KIS. W interpretacji z 25 czerwca 2026 r. organ zaakceptował jako najem prywatny wynajem 13 mieszkań, mimo że ich bieżącą obsługą miała zajmować się profesjonalna spółka zarządzająca. Kluczowe znaczenie ma przede wszystkim to, czy nieruchomości pozostają składnikami majątku prywatnego, czy zostały związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Sama liczba mieszkań nie oznacza działalności gospodarczej

Ustawa o PIT wyróżnia dwa odrębne źródła przychodów. Pierwszym jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Drugim jest najem, podnajem, dzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, wskazane w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Do tego drugiego źródła nie zalicza się jednak najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W praktyce oznacza to, że o kwalifikacji nie rozstrzyga prosty test w rodzaju:

3 mieszkania = najem prywatny, 10 mieszkań = działalność gospodarcza.

Takiego limitu po prostu nie ma. Znaczenie ma sposób, w jaki podatnik traktuje nieruchomości i czy zostały one faktycznie powiązane z prowadzonym przedsiębiorstwem.

Uchwała NSA zmieniła podejście do najmu prywatnego

Kluczowe znaczenie ma uchwała siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21. NSA uznał, że przychody z najmu należy co do zasady kwalifikować do odrębnego źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Była to istotna zmiana względem wcześniejszej praktyki, w której organy podatkowe bardzo często próbowały wyprowadzać istnienie działalności gospodarczej ze skali najmu, jego powtarzalności, profesjonalnego charakteru czy liczby nieruchomości.

Po uchwale samo stwierdzenie, że podatnik wynajmuje wiele lokali i osiąga z tego wysokie przychody, nie wystarcza do uznania najmu za działalność gospodarczą.

Kierunek ten został podtrzymany również w późniejszym orzecznictwie. W wyroku z 28 maja 2024 r., sygn. II FSK 1080/21, NSA ponownie podkreślił znaczenie sposobu przyporządkowania nieruchomości do majątku prywatnego albo związanego z działalnością gospodarczą.

13 mieszkań i profesjonalny zarządca nadal mogą oznaczać najem prywatny

Dobrym przykładem aktualnego podejścia jest interpretacja Dyrektora KIS z 25 czerwca 2026 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.354.2026.4.AS. Podatniczka posiadała 13 lokali mieszkalnych, stanowiących jej majątek prywatny, i planowała nabywanie kolejnych. Co więcej, nie zamierzała samodzielnie wykonywać wszystkich czynności związanych z najmem. Obsługą nieruchomości miała zajmować się specjalnie powołana spółka z o.o., która miała m.in. poszukiwać najemców, prezentować mieszkania, prowadzić rozliczenia, wykonywać czynności administracyjne oraz zajmować się bieżącą obsługą lokali.

Mimo takiej skali i profesjonalizacji procesu Dyrektor KIS zaakceptował możliwość opodatkowania przychodów jako najmu prywatnego. Istotne było to, że mieszkania nie były związane z działalnością gospodarczą podatniczki, a podstawowe decyzje dotyczące najmu nadal należały do niej.

Interpretacja dobrze pokazuje, że korzystanie z firmy zarządzającej nieruchomościami samo w sobie nie zmienia najmu prywatnego w działalność gospodarczą.

Nawet 26 mieszkań można wycofać z działalności i wynajmować prywatnie

Podobnie wygląda sytuacja nieruchomości, które wcześniej były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Samo wcześniejsze związanie mieszkania z firmą nie oznacza, że musi ono pozostać w niej na zawsze.

W interpretacji z 14 lipca 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.339.2023.2.AA, Dyrektor KIS zaakceptował prywatny najem aż 26 mieszkań, które wcześniej były wykorzystywane przez podatnika w działalności gospodarczej. Podatnik zamierzał wycofać nieruchomości z firmy i następnie kontynuować ich wynajem już w ramach majątku prywatnego.

Warunkiem jest rzeczywiste wycofanie nieruchomości z majątku związanego z działalnością gospodarczą. Sam fakt, że po wycofaniu lokale są nadal wynajmowane, a sposób organizacji najmu pozostaje podobny, nie wyklucza zakwalifikowania przychodów do najmu prywatnego. Istotne jest jednak, aby nieruchomości nie pozostawały składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą podatnika. Działania podatnika powinny być w tym zakresie konsekwentne.

Kiedy najem powinien być rozliczany jako działalność gospodarcza?

Inaczej należy ocenić sytuację, w której nieruchomość została faktycznie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Może tak być przykładowo wtedy, gdy lokal stanowi składnik przedsiębiorstwa albo jego wynajem pozostaje elementem szerszego modelu biznesowego podatnika.

Samo określenie nieruchomości jako „majątku prywatnego” nie przesądza więc jeszcze o sposobie kwalifikacji przychodów. Znaczenie ma przede wszystkim rzeczywisty sposób wykorzystywania lokalu oraz jego powiązanie z prowadzoną działalnością.

Odrębnej analizy wymagają także przypadki, w których właściciel nie ogranicza się do samego udostępnienia nieruchomości, lecz zapewnia najemcom również dodatkowe świadczenia zbliżone do usług hotelowych lub zakwaterowania. Nie oznacza to jednak, że sam krótkoterminowy charakter najmu automatycznie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Nawet najem krótkoterminowy może pozostać prywatny

Pokazuje to interpretacja Dyrektora KIS z 17 lipca 2026 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.408.2026.1.AP. Podatnik wynajmował krótkoterminowo domek dla maksymalnie ośmiu osób, a kolejny znajdował się w budowie. Pobyty trwały od weekendu do dwóch tygodni. W sezonie obiekt mógł być wynajmowany praktycznie bez przerw. Rezerwacje były przyjmowane za pośrednictwem internetowych platform, a właściciel sam przygotowywał i sprzątał obiekt dla kolejnych gości.

Mimo tego Dyrektor KIS zaakceptował rozliczenie przychodów jako najmu prywatnego.

Nie oznacza to oczywiście, że każdy apartament wynajmowany na doby może być automatycznie rozliczany poza działalnością gospodarczą. Zakres dodatkowych świadczeń, liczba obiektów, sposób organizacji najmu oraz faktyczne działania właściciela powinny być oceniane indywidualnie. Natomiast sama krótkoterminowość nie jest jednak wystarczającym argumentem do przekwalifikowania przychodów.

Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem

Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego osoby fizycznej są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawka wynosi:

– 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie,

– 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Jeżeli małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej złożą oświadczenie, że całość przychodów z najmu rozlicza jedno z nich, granica zastosowania stawki 12,5% wynosi 200 000 zł.

Ryczałt liczony jest od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że właściciel nie odlicza m.in. ceny nabycia mieszkania, odsetek od kredytu, remontów, wyposażenia czy amortyzacji.

Przykład – 150 000 zł przychodu z najmu

Załóżmy, że podatnik uzyskuje w ciągu roku 150 000 zł przychodu z prywatnego najmu mieszkań.

Od pierwszych 100 000 zł zapłaci:

100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł

Od pozostałych 50 000 zł:

50 000 zł × 12,5% = 6 250 zł

Łączny podatek wyniesie:

14 750 zł

Efektywne obciążenie przy 150 000 zł przychodu wynosi więc około 9,83%.

Nawet duży portfel mieszkań może pozostać najmem prywatnym

Nie istnieje liczba mieszkań, po której przekroczeniu podatnik automatycznie powinien zarejestrować działalność gospodarczą. Aktualna praktyka potwierdza możliwość prywatnego wynajmowania 13 mieszkań obsługiwanych przez profesjonalnego zarządcę, a wcześniej organy akceptowały również prywatny najem 26 lokali wycofanych z działalności gospodarczej.

Sama liczba nieruchomości nie jest więc najważniejsza. Znacznie większe znaczenie ma to, czy mieszkania rzeczywiście pozostają poza majątkiem związanym z przedsiębiorstwem i w jaki sposób podatnik organizuje ich wynajem.

Dlatego przy większym portfelu nieruchomości warto analizować przede wszystkim sposób ich wykorzystania, zakres usług świadczonych najemcom oraz powiązanie najmu z inną działalnością właściciela. W przypadkach granicznych – szczególnie przy rozbudowanym najmie krótkoterminowym albo wycofywaniu dużego portfela lokali z działalności gospodarczej – interpretacja indywidualna może pozwolić zabezpieczyć przyjęty sposób rozliczenia.